Werkkapitaal vrijmaken uit vastgoed

Veel ondernemers beschikken over aanzienlijke waarde in bedrijfsvastgoed of beleggingsvastgoed, terwijl de beschikbare liquiditeit beperkt is. Het vastgoed vertegenwoordigt vermogen op papier, maar dat vermogen kan niet altijd direct worden gebruikt voor groei, investeringen of tijdelijke financieringsbehoeften. Werkkapitaal vrijmaken uit vastgoed betekent dat een deel van de opgebouwde vastgoedwaarde wordt benut om liquiditeit beschikbaar te maken voor de onderneming. Dit kan interessant zijn voor bedrijven die willen investeren, groeien of een tijdelijk financieringstekort willen opvangen zonder hun vastgoedportefeuille direct te verkopen.

Wat betekent werkkapitaal vrijmaken uit vastgoed?

Wanneer de marktwaarde van vastgoed hoger ligt dan de openstaande financiering, ontstaat overwaarde. Deze overwaarde kan in bepaalde situaties worden ingezet om liquiditeit vrij te maken voor:

• Groei van de onderneming.
• Uitbreiding van activiteiten.
• Aankoop van voorraad.
• Acquisities.
• Tijdelijke cashflowtekorten.
• Herstructureringen.
• Nieuwe vastgoedinvesteringen.

Hierdoor kan kapitaal dat vastzit in stenen opnieuw beschikbaar worden gemaakt voor de onderneming.

Waarom zit er vaak veel kapitaal vast in vastgoed?

Veel ondernemers bouwen gedurende jaren vermogen op via:

• Bedrijfspanden.
• Kantoren.
• Logistiek vastgoed.
• Winkelvastgoed.
• Beleggingspanden.
• Gemengd vastgoed.

Tegelijkertijd wordt de onderneming vaak gefinancierd vanuit operationele kasstromen. Hierdoor ontstaat regelmatig een situatie waarin veel vermogen aanwezig is, maar relatief weinig direct beschikbare liquiditeit.Voor groeibedrijven kan dit leiden tot een rem op verdere ontwikkeling.

Wanneer is vastgoed een bron van werkkapitaal?

Vastgoed kan een bron van liquiditeit zijn wanneer:

• Er sprake is van overwaarde.
• Het vastgoed gedeeltelijk of volledig is afgelost.
• De marktwaarde is gestegen.
• De huidige financieringsstructuur ruimte biedt voor herfinanciering.
• Er een duidelijke zakelijke bestemming voor het vrijgekomen kapitaal bestaat.

De exacte mogelijkheden zijn afhankelijk van het vastgoed, de bestaande financieringen en de financiële positie van de onderneming.

Welke oplossingen zijn mogelijk?

Herfinanciering van vastgoed

Een bestaande financiering kan soms worden aangepast of vervangen door een nieuwe financieringsstructuur. Hierdoor kan een deel van de opgebouwde overwaarde beschikbaar komen voor zakelijke doeleinden. Dit wordt regelmatig gebruikt voor:

• Groei-investeringen.
• Aankoop van nieuwe activa.
• Werkkapitaalversterking.
• Strategische uitbreidingen.

Vastgoedgedekte financiering

In sommige situaties kan vastgoed als zekerheid dienen voor aanvullende financiering. Hierbij blijft het vastgoed in eigendom, terwijl een deel van de waarde wordt ingezet als basis voor extra liquiditeit.Dit kan relevant zijn voor ondernemers die:

• Niet willen verkopen.
• Tijdelijk extra kapitaal nodig hebben.
• Een financieringsgat willen overbruggen.

Overbruggingsfinanciering

Een zakelijke overbruggingsfinanciering kan interessant zijn wanneer vastgoedwaarde aanwezig is, maar een toekomstige gebeurtenis nodig is om de financiering af te lossen.Voorbeelden:

• Een geplande vastgoedverkoop.
• Een herfinanciering bij afronding van een project.
• Verkoop van een onderneming.
• Ontvangst van investeringskapitaal.

De vastgoedwaarde kan in dergelijke situaties een belangrijke rol spelen bij de beoordeling van de financieringsmogelijkheden.

Wanneer kiezen ondernemers hiervoor?

Veel ondernemers kiezen ervoor om kapitaal uit vastgoed vrij te maken wanneer:

• Groei wordt beperkt door liquiditeit.
• Nieuwe kansen zich aandienen.
• Vermogen grotendeels vastzit in vastgoed.
• Een overnamekans ontstaat.
• Extra werkkapitaal nodig is.
• Tijdelijke financieringsdruk ontstaat.

Vooral vastgoedondernemers, familiebedrijven en mkb-bedrijven gebruiken vastgoed regelmatig als onderdeel van hun financieringsstrategie.

Waar kijken financiers naar?

De beoordeling is afhankelijk van meerdere factoren. Veel financiers kijken onder andere naar:

De waarde van het vastgoed

Een actuele marktwaarde vormt vaak een belangrijk uitgangspunt.

De bestaande financieringen

De hoogte van reeds gevestigde hypotheken of andere zekerheden speelt een belangrijke rol.

De bestemming van de financiering

Financiers willen doorgaans begrijpen waarvoor het vrijgekomen kapitaal wordt gebruikt.

De terugbetalingsstrategie

Vooral bij tijdelijke financieringen is het belangrijk dat duidelijk is hoe en wanneer wordt afgelost.

Wat zijn de voordelen?

Het vrijmaken van werkkapitaal uit vastgoed kan verschillende voordelen bieden:

• Geen directe verkoop van vastgoed nodig.
• Mogelijkheid om groei te financieren.
• Verbetering van de liquiditeitspositie.
• Benutting van opgebouwde overwaarde.
• Extra financiële flexibiliteit.

De daadwerkelijke voordelen zijn afhankelijk van de financieringsstructuur en de situatie van de onderneming.

Welke risico's zijn belangrijk?

Ondernemers doen er goed aan rekening te houden met:

• Hogere financieringslasten.
• Veranderingen in vastgoedwaardes.
• Verhoogde afhankelijkheid van financiering.
• Toekomstige herfinancieringsrisico's.
• Mogelijke beperkingen vanuit bestaande financieringsvoorwaarden.

Daarom is het belangrijk om niet alleen naar de beschikbare overwaarde te kijken, maar ook naar de totale financiële positie van de onderneming.

Welke documenten zijn meestal nodig?

Voor een beoordeling wordt vaak gevraagd naar:

• Vastgoedgegevens.
• Taxatierapporten indien beschikbaar.
• Overzicht van bestaande financieringen.
• Jaarrekeningen.
• Actuele managementinformatie.
• Liquiditeitsprognoses.
• Informatie over de beoogde besteding van het kapitaal.

De benodigde informatie verschilt per situatie.

Praktijkvoorbeeld

Een ondernemer bezit een bedrijfspand waarvan de waarde in de afgelopen jaren aanzienlijk is gestegen. Tegelijkertijd groeit de onderneming sneller dan verwacht en ontstaat behoefte aan extra werkkapitaal voor personeel en voorraad. In plaats van een investeerder toe te laten of het pand te verkopen, onderzoekt de ondernemer of een deel van de opgebouwde vastgoedwaarde kan worden benut om de groei te ondersteunen.

Alternatieven voor het vrijmaken van vastgoedwaarde

Afhankelijk van de situatie kunnen ook andere financieringsvormen relevant zijn:

• Werkkapitaalfinanciering.
• Debiteurenfinanciering.
• Factoring.
• Zakelijke leningen.
• Investeringskapitaal.
• Overbruggingsfinanciering.

Welke optie het meest geschikt is, hangt af van de financieringsbehoefte, beschikbare zekerheden en gewenste looptijd.

Conclusie

Wanneer veel vermogen vastzit in bedrijfsvastgoed of beleggingsvastgoed kan het vrijmaken van vastgoedwaarde een manier zijn om extra werkkapitaal beschikbaar te maken. Hierdoor kunnen ondernemers investeren in groei, tijdelijke liquiditeitsdruk opvangen of nieuwe zakelijke kansen benutten zonder vastgoed direct te verkopen. Of deze route haalbaar is, hangt af van de vastgoedwaarde, bestaande financieringen, financiële positie en de beoogde bestemming van het kapitaal. Wilt u beoordelen of er mogelijkheden zijn om werkkapitaal vrij te maken uit uw vastgoed? Dan kan een analyse van de vastgoedportefeuille, de financieringsstructuur en de toekomstige kasstromen inzicht geven in de beschikbare opties.