Wat is de maximale LTV bij een overbruggingskrediet op vastgoed?
Veel vastgoedondernemers en beleggers willen weten hoeveel zij maximaal kunnen financieren met een overbruggingskrediet. Deze vraag ontstaat vaak wanneer vermogen tijdelijk vastzit in vastgoed, terwijl er al een nieuwe aankoop, herfinanciering of verkooptransactie in voorbereiding is. Het korte antwoord is dat er geen universele maximale Loan-to-Value (LTV) bestaat die op iedere situatie van toepassing is. De uiteindelijke financieringsruimte wordt bepaald door een combinatie van factoren, waaronder de waarde van het vastgoed, de kwaliteit van het onderpand, de looptijd van de financiering en de onderbouwing van de exitstrategie.
Het scenario: vermogen zit vast in vastgoed
Stel dat U eigenaar bent van een pand met aanzienlijke overwaarde. Het vastgoed staat te koop en er is al interesse vanuit de markt, maar de verkoop is nog niet afgerond. Tegelijkertijd doet zich een nieuwe investeringskans voor waarvoor op korte termijn kapitaal nodig is.De overwaarde is economisch gezien aanwezig, maar nog niet beschikbaar op de bankrekening. Een overbruggingskrediet kan in dergelijke situaties worden gebruikt om tijdelijk liquiditeit vrij te maken.Hier speelt de maximale LTV een belangrijke rol, omdat deze mede bepaalt hoeveel financieringsruimte op basis van het vastgoed beschikbaar kan zijn.
Wat betekent Loan-to-Value (LTV)?
Loan-to-Value, meestal afgekort tot LTV, is de verhouding tussen het totale leenbedrag en de waarde van het vastgoed.De berekening is eenvoudig:LTV = Totale lening ÷ Marktwaarde vastgoed × 100%Ter illustratie:
- Bij een vastgoedwaarde van € 1.000.000 en een lening van € 700.000 bedraagt de LTV 70%.
- Bij een vastgoedwaarde van € 1.000.000 en een lening van € 800.000 bedraagt de LTV 80%.
- Bij een vastgoedwaarde van € 1.000.000 en een lening van € 900.000 bedraagt de LTV 90%.
Hoe hoger de LTV, hoe kleiner de buffer tussen de lening en de vastgoedwaarde. Voor financiers betekent dit doorgaans een hoger risicoprofiel.
Hoe wordt de maximale LTV bepaald?
Bij een overbruggingskrediet wordt niet uitsluitend gekeken naar de taxatiewaarde van het vastgoed. Financiers beoordelen meestal het totale risicobeeld van de financiering. Factoren die hierbij vaak een rol spelen zijn:
- De actuele marktwaarde van het vastgoed.
- De kwaliteit, locatie en courantheid van het onderpand.
- De bestaande hypotheekpositie.
- De verwachte verkoopbaarheid.
- De looptijd van de overbrugging.
- De onderbouwing van de exitstrategie.
- Eventuele aanvullende zekerheden.
- De ervaring en financiële positie van de kredietnemer.
Een goed verhuurd pand op een sterke locatie met een concreet verkooptraject kan anders worden beoordeeld dan vastgoed waarbij de verkoop of herfinanciering nog onzeker is.
Waarom de exit vaak belangrijker is dan de LTV
Bij reguliere vastgoedfinancieringen ligt de nadruk vaak op de structurele terugbetaalcapaciteit van de kredietnemer. Bij een overbruggingskrediet verschuift de aandacht veel meer naar de vraag hoe de lening uiteindelijk wordt afgelost. Veel voorkomende exits zijn:
- Verkoop van het gefinancierde vastgoed.
- Verkoop van een ander object binnen de portefeuille.
- Herfinanciering via een langlopende vastgoedlening.
- Vrijval van kapitaal uit een lopende transactie.
- Herstructurering van bestaande financieringen.
Wanneer de verwachte aflossingsroute duidelijk, realistisch en goed onderbouwd is, ontstaat vaak meer ruimte voor maatwerk binnen de financieringsstructuur.
Een rekenvoorbeeld uit de praktijk
Stel dat de situatie er als volgt uitziet:
- Marktwaarde vastgoed: € 2.500.000.
- Bestaande lening: € 1.400.000.
- Potentiële overwaarde: € 1.100.000.
Wanneer tijdelijk financieringskapitaal nodig is, zal worden bekeken welk deel van die beschikbare overwaarde verantwoord kan worden benut. De beoordeling gaat daarbij verder dan alleen de taxatiewaarde. Ook factoren zoals verkoopkosten, marktrisico's, verwachte verkooptermijn, financieringsduur en de kwaliteit van de exit spelen een rol. Daardoor wordt de uiteindelijke financieringsruimte vrijwel altijd per dossier vastgesteld.
Wanneer leidt een hogere LTV tot extra aandacht?
Een hogere LTV betekent doorgaans dat de veiligheidsmarge tussen de lening en de vastgoedwaarde kleiner wordt. Daardoor kijken financiers vaak extra kritisch naar:
- Mogelijke waardedalingen van het vastgoed.
- De verwachte verkooptermijn.
- Concentratierisico's binnen een vastgoedportefeuille.
- Juridische aspecten van het onderpand.
- De haalbaarheid van de exit binnen de financieringsduur.
- Eventuele afhankelijkheid van één specifieke transactie.
Naarmate de beschikbare buffer kleiner wordt, neemt het belang van een overtuigende aflossingsstrategie verder toe.
Veelvoorkomende misvatting: een maximale LTV is geen vast percentage
Een veelgemaakte aanname is dat iedere financier werkt met één vast maximumpercentage. In de praktijk ligt dit vaak genuanceerder. Twee vastgoedobjecten met dezelfde marktwaarde kunnen een volledig verschillende beoordeling krijgen wanneer bijvoorbeeld:
- De locatie verschilt.
- De verkoopbaarheid anders is.
- De bestaande financieringsstructuur afwijkt.
- De kwaliteit van de exit niet hetzelfde is.
Om die reden wordt de maximaal haalbare LTV meestal bepaald binnen de context van het volledige dossier en niet uitsluitend op basis van een rekensom.
Conclusie
De maximale LTV bij een overbruggingskrediet op vastgoed is geen standaardpercentage dat automatisch op iedere situatie van toepassing is. Hoewel de vastgoedwaarde een belangrijk uitgangspunt vormt, zijn de kwaliteit van het onderpand, de looptijd van de financiering en vooral de onderbouwing van de exitstrategie vaak minstens zo bepalend voor de uiteindelijke financieringsruimte. Wanneer U een vastgoedtransactie voorbereidt waarbij tijdelijk vermogen moet worden overbrugd, is het zinvol om vooraf inzicht te krijgen in de beschikbare overwaarde, de gewenste financieringsstructuur en de realistische aflossingsroute. Daarmee ontstaat een beter beeld van de financieringsmogelijkheden die binnen uw specifieke situatie haalbaar kunnen zijn. Door deze elementen vroegtijdig in kaart te brengen, kunnen verschillende scenario's zorgvuldig worden beoordeeld voordat definitieve keuzes worden gemaakt over de financieringsstructuur.