Overwaarde
De overwaarde van een pand is het positieve verschil tussen de actuele waarde van het pand en de openstaande financiering die op het pand rust. Overwaarde ontstaat wanneer een vastgoedobject meer waard is dan het bedrag dat nog aan leningen of hypotheken moet worden terugbetaald. Binnen vastgoedfinanciering en overbruggingskredieten speelt overwaarde vaak een belangrijke rol omdat het inzicht geeft in het beschikbare eigen vermogen dat in het vastgoed is opgebouwd.
Hoe berekent U overwaarde?
De berekening van overwaarde is eenvoudig:Overwaarde = Marktwaarde vastgoed − Openstaande lening(en)
Hoe ontstaat overwaarde?
Overwaarde kan op verschillende manieren ontstaan:
- Door waardestijging van vastgoed;
- Door aflossingen op bestaande leningen;
- Door investeringen die de vastgoedwaarde verhogen;
- Door een combinatie van waardestijging en aflossing.
De hoogte van de overwaarde verandert daardoor mee met zowel de marktwaarde als de resterende schuldpositie.
Waarom is overwaarde belangrijk?
Overwaarde geeft inzicht in het vermogen dat in een vastgoedobject aanwezig is. Voor ondernemers en vastgoedbezitters kan dit belangrijk zijn bij:
- Aankoop van nieuw vastgoed;
- Herfinanciering;
- Overbruggingskredieten;
- Vastgoedinvesteringen;
- Bedrijfsuitbreidingen;
- Liquiditeitsvraagstukken.
Daarbij geldt dat overwaarde niet automatisch beschikbaar is als liquide geld. Het vermogen zit immers vast in het vastgoed totdat het wordt verkocht of geherfinancierd.
Overwaarde en een overbruggingskrediet
Bij een overbruggingskrediet wordt vaak gekeken naar de aanwezige overwaarde in vastgoed. Een veelvoorkomend scenario is:
- Een ondernemer koopt een nieuw bedrijfspand.
- Het huidige pand bezit overwaarde.
- De verkoop van het bestaande pand moet nog plaatsvinden.
- De overwaarde is daardoor nog niet beschikbaar.
- Een overbruggingskrediet overbrugt tijdelijk de periode tot verkoop of herfinanciering.
In dergelijke situaties vormt de overwaarde vaak een belangrijk onderdeel van de financieringsstructuur.
Is overwaarde direct beschikbaar?
Nee. Overwaarde vertegenwoordigt vermogen, maar niet automatisch beschikbare liquiditeit. Om overwaarde vrij te maken wordt vaak gekeken naar:
- Verkoop van het vastgoed;
- Herfinanciering;
- Een overbruggingskrediet;
- Aanpassing van de financieringsstructuur.
De mogelijkheden zijn afhankelijk van factoren zoals de vastgoedwaarde, bestaande financieringen, beschikbare zekerheden en de financiële situatie.
Wat beïnvloedt de hoogte van de overwaarde?
De hoogte van de overwaarde kan stijgen of dalen door:
- Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt;
- Verbouwingen of verbeteringen aan het pand;
- Extra aflossingen;
- Waardedalingen;
- Nieuwe financieringen op het vastgoed.
Hierdoor is overwaarde geen vast gegeven, maar een momentopname van de actuele situatie.
Gerelateerde begrippen
- Overbruggingskrediet
- Loan-to-Value (LTV)
- Vastgoedfinanciering
- Herfinanciering
- Aflossingsbron
- Exit-strategie
- Brugfinanciering
- Tussenfinanciering
Conclusie
Overwaarde is het verschil tussen de actuele waarde van een pand en de openstaande financieringen die daarop rusten. Deze overwaarde vertegenwoordigt het vermogen dat in het vastgoed is opgebouwd en speelt vaak een belangrijke rol bij vastgoedfinancieringen en overbruggingskredieten. Wanneer U inzicht wilt krijgen in uw financieringsmogelijkheden, is het vaak een logische eerste stap om de actuele vastgoedwaarde, openstaande schuldpositie en beschikbare overwaarde in kaart te brengen. Daarmee ontstaat een beter beeld van de financiële ruimte binnen de bestaande vastgoedpositie.