Exitstrategie bij overbruggingskrediet

Een overbruggingskrediet is vrijwel altijd bedoeld als tijdelijke financieringsoplossing. Anders dan bij veel traditionele financieringen staat niet alleen het onderpand centraal, maar vooral de vraag hoe de lening uiteindelijk wordt terugbetaald.Die terugbetalingsroute wordt de exitstrategie genoemd.Voor financiers is de exitstrategie vaak één van de belangrijkste onderdelen van de beoordeling. Een sterk onderpand kan bijdragen aan de financierbaarheid, maar zonder een geloofwaardige exit zal een financier doorgaans terughoudend zijn. Daarom begint vrijwel iedere aanvraag met dezelfde vraag: hoe wordt het overbruggingskrediet afgelost?

Wat is een exitstrategie?

Een exitstrategie is het vooraf vastgestelde plan waarmee een overbruggingskrediet wordt terugbetaald aan het einde van de looptijd. De financier wil inzicht krijgen in:

• Waar het aflossingsgeld vandaan komt.
• Wanneer de terugbetaling wordt verwacht.
• Welke risico's het traject kunnen vertragen.
• Welke alternatieven beschikbaar zijn wanneer de oorspronkelijke exit niet doorgaat.

De kwaliteit van deze strategie bepaalt vaak mede hoe een financieringsaanvraag wordt beoordeeld.

Waarom is de exitstrategie zo belangrijk?

Een overbruggingskrediet heeft doorgaans een beperkte looptijd. Daardoor moet vooraf aannemelijk zijn dat er een realistische terugbetalingsbron bestaat. Zonder duidelijke exit kunnen verschillende risico's ontstaan:

• Verlenging van de financieringsbehoefte.
• Oplopende financieringslasten.
• Liquiditeitsproblemen aan het einde van de looptijd.
• Extra herfinancieringsrisico's.

Hoe concreter de terugbetalingsroute, hoe beter een financier de risico's kan beoordelen.

Welke exitstrategieën komen het meest voor?

Verkoop van vastgoed

De meest voorkomende exit bij vastgoedgerelateerde overbruggingsfinancieringen is de verkoop van vastgoed. Voorbeelden:

• Verkoop van een bedrijfspand.
• Verkoop van een beleggingspand.
• Verkoop van een woningportefeuille.
• Verkoop van een ontwikkelingsproject.

De verwachte verkoopopbrengst wordt gebruikt om het krediet af te lossen. Financiers kijken hierbij vaak naar:

• Marktwaarde van het vastgoed.
• Verkoopbaarheid.
• Vraag in de markt.
• Status van het verkoopproces.

Herfinanciering

Een tweede veelvoorkomende exit is herfinanciering. Dit komt voor wanneer:

• Een bancaire aanvraag nog loopt.
• Een pand na verbouwing financierbaar wordt.
• Een vastgoedproject eerst moet worden gestabiliseerd.
• Een tijdelijke situatie wordt vervangen door een langetermijnfinanciering.

In zulke gevallen vormt de toekomstige financiering de bron voor terugbetaling van de overbrugging.

Verkoop van een onderneming of bedrijfsonderdeel

Sommige ondernemers gebruiken een overbruggingskrediet terwijl zij wachten op:

• Een bedrijfsoverdracht.
• Een management buy-out.
• Verkoop van aandelen.
• Verkoop van een divisie.

De verkoopopbrengst vormt dan de geplande exit.

Vrijgekomen cashflow

In bepaalde situaties wordt de terugbetaling verwacht uit toekomstige operationele kasstromen. Bijvoorbeeld wanneer:

• Een onderneming wacht op grote betalingen.
• Een project binnenkort wordt gefactureerd.
• Seizoensinkomsten worden verwacht.
• Achterstallige debiteuren worden geïnd.

De haalbaarheid hangt sterk af van de voorspelbaarheid van deze inkomsten.

Kapitaalinjectie van investeerders

Bij groeibedrijven of projectontwikkelingen kan een toekomstige investeringsronde onderdeel zijn van de exitstrategie. Voorbeelden:

• Nieuwe aandeelhouders.
• Institutionele investeerders.
• Strategische investeerders.
• Private investeringsmaatschappijen.

Financiers zullen daarbij doorgaans willen begrijpen hoe concreet deze plannen zijn.

Wat maakt een exitstrategie sterk?

Financiers beoordelen een exitstrategie onder andere op:

Realisme

Is de terugbetalingsbron haalbaar? Een geplande vastgoedverkoop die al actief in de markt staat wordt doorgaans anders beoordeeld dan een nog niet uitgewerkt verkoopplan.

Onderbouwing

Kan de ondernemer aantonen waarom de exit waarschijnlijk gerealiseerd wordt?Denk aan:

• Koopovereenkomsten.
• Intentieverklaringen.
• Taxaties.
• Financieringsvoorstellen.
• Onderbouwde prognoses.

Tijdslijn

Past de verwachte exit binnen de looptijd van de financiering?

Alternatieve scenario's

Professionele financiers kijken regelmatig naar een tweede exitmogelijkheid wanneer de eerste route vertraging oploopt.

Welke risico's zien financiers vaak?

Bij een beoordeling wordt meestal gekeken naar risico's zoals:

Vertraging van vastgoedverkoop

Een object kan langer te koop staan dan verwacht.

Afwijzing van herfinanciering

Een toekomstige financiering is niet altijd gegarandeerd.

Dalende vastgoedwaarden

Marktomstandigheden kunnen invloed hebben op verkoop- of financieringsmogelijkheden.

Operationele tegenvallers

Omzetprognoses of projectresultaten kunnen afwijken van de verwachtingen. Daarom wordt vaak niet alleen gekeken naar de primaire exit, maar ook naar de veerkracht van de financieringsstructuur.

Welke documenten ondersteunen een exitstrategie?

Afhankelijk van de situatie kunnen financiers vragen om:

• Taxatierapporten.
• Koopovereenkomsten.
• Verkoopmemoranda.
• Huurcontracten.
• Financieringsvoorstellen.
• Liquiditeitsprognoses.
• Jaarrekeningen.
• Projectdocumentatie.

Hoe beter de exit onderbouwd is, hoe meer inzicht een financier krijgt in de haalbaarheid van de terugbetaling.

Praktijkvoorbeeld

Een vastgoedinvesteerder koopt een leegstaand bedrijfspand dat wordt verbouwd tot verhuurd vastgoed. De aankoop en verbouwing worden tijdelijk gefinancierd met een overbruggingskrediet. De vooraf bepaalde exitstrategie bestaat uit een herfinanciering nadat:

• De verbouwing is afgerond.
• Huurders zijn aangetrokken.
• Het vastgoed stabiele huurinkomsten genereert.

De nieuwe vastgoedfinanciering wordt vervolgens gebruikt om het overbruggingskrediet af te lossen.

Veelgemaakte fouten bij exitstrategieën

Ondernemers onderschatten soms het belang van een realistische terugbetalingsroute. Veelvoorkomende knelpunten zijn:

• Te optimistische verkoopverwachtingen.
• Geen alternatief exitscenario.
• Onvoldoende onderbouwing van toekomstige financiering.
• Te korte looptijd ten opzichte van het plan.
• Afhankelijkheid van één onzekere gebeurtenis.

Een sterke exitstrategie houdt rekening met mogelijke vertragingen en onzekerheden.

Conclusie

Een exitstrategie vormt het fundament van vrijwel iedere overbruggingsfinanciering. Of de terugbetaling nu plaatsvindt via een vastgoedverkoop, herfinanciering, investeringsronde of toekomstige kasstromen, financiers willen inzicht in hoe het krediet uiteindelijk wordt afgelost.Hoe concreter, realistischer en beter onderbouwd de exitstrategie is, hoe beter de risico's kunnen worden beoordeeld. Daarom begint een succesvolle aanvraag vaak niet met de vraag hoeveel u wilt lenen, maar met de vraag hoe de financiering weer wordt terugbetaald. Wilt u beoordelen of uw exitstrategie voldoende aansluit bij een overbruggingsfinanciering? Dan kan een analyse van uw activa, kasstromen, financieringsplanning en terugbetalingsscenario's helpen om de haalbaarheid van de aanvraag inzichtelijk te maken.