Wat is een eerste pandrecht?
Een eerste pandrecht geeft een financier de hoogste rang op de verpande activa. Wanneer de ondernemer zijn verplichtingen niet nakomt en de zekerheden moeten worden uitgewonnen, ontvangt de houder van het eerste pandrecht als eerste zijn opbrengst. Bij een overbruggingskrediet betekent dit dat de financier de sterkste zekerheidspositie heeft. Daardoor is een aanvraag met een eerste pandrecht doorgaans eenvoudiger te structureren dan een aanvraag waarbij al bestaande financiers zekerheden hebben gevestigd.Voorbeeld:
- Waarde verpande activa: €1.000.000
- Uitwinning levert op: €900.000
- Openstaande schuld eerste pandhouder: €700.000
De eerste pandhouder ontvangt eerst €700.000. Het resterende bedrag van €200.000 komt pas beschikbaar voor eventuele lager gerangschikte zekerheden.
Wat is een tweede pandrecht?
Een tweede pandrecht staat achter een bestaande pandhouder in rangorde. De tweede pandhouder ontvangt alleen betaling uit de opbrengst nadat de eerste pandhouder volledig is voldaan.Dat vergroot het risico voor de financier. Wanneer de opbrengst van de zekerheden tegenvalt, kan het volledige bedrag al door de eerste pandhouder worden opgesoupeerd. Voorbeeld:
- Waarde verpande activa: €1.000.000
- Eerste pandhouder heeft een vordering van €850.000
- Tweede pandhouder heeft een vordering van €250.000
- Uitwinning levert op: €900.000
De eerste pandhouder ontvangt €850.000. Voor de tweede pandhouder resteert slechts €50.000. Het grootste deel van diens vordering blijft dan onbetaald.
Waarom is dit belangrijk bij een overbruggingskrediet?
Bij een overbruggingskrediet kijkt een financier niet alleen naar de waarde van de zekerheid, maar vooral naar de verhouding tussen:
- De bestaande schulden.
- De rangorde van de zekerheden.
- De verwachte exit.
- De tijdsdruk van de transactie.
Een tweede pandrecht kan financierbaar zijn wanneer er voldoende overwaarde aanwezig is en de exit goed onderbouwd is. Denk aan een verwachte verkoopopbrengst, een lopende herfinanciering of een contractueel vastgelegde betaling. Voor vastgoedgerelateerde transacties wordt daarom vaak eerst gekeken hoeveel ruimte de bestaande financiering nog laat binnen de actuele waarde van het onderpand. Meer over die situatie leest u bij overbruggingskrediet voor vastgoed.
Wanneer kiest u voor een eerste pandrecht?
Een eerste pandrecht is meestal de voorkeur wanneer:
- Er nog geen andere financier op de activa zit.
- De financier de volledige transactie financiert.
- Er beperkte overwaarde beschikbaar is.
- De exit nog afhankelijk is van toekomstige gebeurtenissen.
Voor de financier biedt een eerste pandrecht meer zekerheid. Daardoor zijn meer structuren mogelijk.
Wanneer kan een tweede pandrecht werken?
Een tweede pandrecht kan passend zijn wanneer:
- Een bestaande financier al het eerste pandrecht bezit.
- Die financier geen aanvullende middelen wil verstrekken.
- Er aantoonbare overwaarde aanwezig is.
- De exit concreet en geloofwaardig is.
Een klassiek voorbeeld is een vastgoedondernemer die wil verbouwen of herontwikkelen zonder de bestaande hypotheekstructuur open te breken. Een aanvullende bridge-financier kan dan genoegen nemen met een tweede zekerheidspositie als de overwaarde ruim voldoende is.
De beslisregel
Kies voor een eerste pandrecht wanneer maximale zekerheid nodig is of wanneer de beschikbare overwaarde beperkt is. Een tweede pandrecht kan werken wanneer een bestaande financier al voorrang heeft, maar er nog voldoende waarde overblijft na aflossing van die eerste financier én de exit aantoonbaar is. Bij overbruggingskredieten is de vraag daarom niet alleen hoeveel het onderpand waard is. De cruciale vraag is hoeveel waarde daadwerkelijk beschikbaar blijft nadat de eerste pandhouder volledig is betaald. Dat bepaalt vaak of een financiering haalbaar is.