Een goed vastgoedobject is niet altijd direct financierbaar
U heeft een kans in de markt gezien. Een kantoor op een goede locatie. Een bedrijfsgebouw met herontwikkelingspotentie. Of een winkelpand dat tegen een aantrekkelijke prijs beschikbaar komt. De businesscase klopt. Toch loopt de financiering soms vast. Banken beoordelen vastgoed doorgaans op stabiliteit, huurinkomsten en langetermijnrisico. Wanneer sprake is van leegstand, een verbouwing, een transformatie of een snelle aankoop, past dat niet altijd binnen een standaard financieringskader. Daar ontstaat de behoefte aan tijdelijke financiering.
Wat valt onder commercieel vastgoed?
Commercieel vastgoed is vastgoed dat wordt gebruikt voor zakelijke doeleinden. Voorbeelden zijn:
- Kantoorpanden.
- Bedrijfshallen.
- Winkelpanden.
- Horecalocaties.
- Logistiek vastgoed.
- Gemengd vastgoed met een commerciële bestemming.
De financierbaarheid hangt niet alleen af van het object zelf, maar ook van de strategie erachter.
Wanneer ontstaat een financieringsbehoefte?
Bij commercieel vastgoed ontstaat vaak een tijdelijke financieringsvraag wanneer:
- Een aankoop snel moet plaatsvinden.
- Een pand eerst moet worden verbouwd.
- Een huurder is vertrokken en herverhuur tijd kost.
- Een bestaande financiering afloopt.
- Een object wordt voorbereid op verkoop.
- Een transformatieproject nog niet gereed is voor reguliere financiering.
In deze situaties kan snelheid belangrijker zijn dan een standaard kredietproces.
De exit bepaalt de financierbaarheid
Veel vastgoedondernemers kijken eerst naar het onderpand. Financiers kijken eerst naar de exit. De exit is de manier waarop het overbruggingskrediet wordt afgelost. Bij commercieel vastgoed zijn de meest voorkomende exits:
- Verkoop van het pand.
- Herfinanciering bij een bank.
- Verkoop na renovatie.
- Verkoop na transformatie.
- Verkoop van afzonderlijke units na uitponding.
Zonder concrete exit wordt een tijdelijke financiering lastig te structureren.
Voorbeeld: aankoop vóór herfinanciering
Stel:
- Aankoop bedrijfspand: €3.000.000
- Verbeteringskosten: €500.000
- Totale financieringsbehoefte: €3.500.000
Een bank heeft aangegeven het object na stabilisatie te willen financieren. Daarvoor moeten eerst nieuwe huurders worden aangetrokken en enkele verbeteringen worden uitgevoerd. De ondernemer heeft dus een tijdelijke oplossing nodig tussen aankoop en definitieve herfinanciering. De financier beoordeelt dan onder meer:
- De huidige waarde van het vastgoed.
- De verwachte waarde na uitvoering van het plan.
- De haalbaarheid van de herfinanciering.
- De benodigde looptijd.
- De beschikbare zekerheden.
De kwaliteit van de exit bepaalt uiteindelijk of de transactie financierbaar is.
Wanneer kan een overbruggingskrediet passend zijn?
Een overbruggingskrediet voor vastgoed kan passend zijn wanneer een vastgoedtransactie sneller verloopt dan een reguliere financiering kan volgen. Bridge Capital bemiddelt uitsluitend bij situaties waarin drie voorwaarden aanwezig zijn:
- Een concrete exit.
- Een heldere financieringsbehoefte.
- Tijdsdruk.
Geen exit betekent geen financiering.
Welke informatie wil een financier zien?
Hoe beter een dossier is voorbereid, hoe sneller beoordeeld kan worden of een financiering haalbaar is. Denk aan:
- Adres en type vastgoed.
- Aankoopprijs of actuele marktwaarde.
- Gevraagde financiering.
- Huidige huurinkomsten.
- Eventuele taxaties.
- Overzicht van bestaande financieringen.
- Onderbouwing van de exit.
Dit geeft financiers inzicht in zowel de zekerheid als de terugbetalingsroute.
De beslisregel
Commercieel vastgoed financieren draait niet alleen om de waarde van het pand. De doorslaggevende vraag is hoe de financier wordt terugbetaald. Wanneer u een duidelijke exit kunt aantonen, een concrete financieringsbehoefte heeft en snelheid belangrijk is, ontstaat vaak ruimte voor een overbruggingskrediet waar traditionele financiers nog niet kunnen meebewegen.