Een nieuw bedrijfspand op het oog, maar het oude pand is nog niet verkocht
Veel ondernemers bereiken een moment waarop het huidige bedrijfspand niet langer optimaal aansluit bij de bedrijfsvoering. Er is behoefte aan meer ruimte, een betere locatie of een pand dat beter past bij toekomstige groei.Soms komt een geschikte aankoopkans beschikbaar voordat het bestaande pand is verkocht. Wachten op de verkoop kan betekenen dat de gewenste locatie verloren gaat. Tegelijkertijd zit een belangrijk deel van het beschikbare vermogen nog vast in het huidige vastgoed.Daardoor ontstaat een tijdelijke situatie waarin een ondernemer een nieuw bedrijfspand wil aankopen terwijl de verkoopopbrengst van het bestaande pand nog niet beschikbaar is.In dergelijke situaties wordt regelmatig gekeken naar een tijdelijke vastgoedfinanciering die de periode tussen aankoop en verkoop kan overbruggen.
Waarom reguliere financiering niet altijd voldoende is
Bij een aanvraag voor de financiering van een nieuw bedrijfspand kijken financiers doorgaans naar verschillende factoren:
- De aankoopprijs van het nieuwe pand.
- Eventueel beschikbare eigen middelen.
- De financiële positie van de onderneming.
- Bestaande vastgoedfinancieringen.
- De verwachte verkoop van het huidige pand.
Wanneer een aanzienlijk deel van het beschikbare eigen vermogen bestaat uit overwaarde in het bestaande pand, kan een financieringsvraagstuk ontstaan. Die overwaarde is economisch aanwezig, maar nog niet beschikbaar zolang het pand niet is verkocht. Hierdoor kan tijdelijk een financieringstekort ontstaan tussen het moment van aankoop en het moment waarop de verkoopopbrengst daadwerkelijk wordt ontvangen.
Hoe werkt deze financieringsconstructie?
De basis van de constructie is relatief eenvoudig: een deel van de verwachte overwaarde in het huidige bedrijfspand wordt tijdelijk voorgefinancierd. Stel bijvoorbeeld dat:
- Het huidige bedrijfspand een marktwaarde heeft van circa € 1.500.000.
- Op dat pand nog een lening rust van € 700.000.
- De verwachte overwaarde daardoor ongeveer € 800.000 bedraagt.
- Het nieuwe bedrijfspand wordt aangekocht voor € 2.000.000.
In deze situatie kan de aanwezige, maar nog niet vrijgekomen, overwaarde mogelijk worden meegenomen in de financieringsstructuur. Hierdoor kan de aankoop van het nieuwe pand plaatsvinden voordat het bestaande pand daadwerkelijk is verkocht.De exacte mogelijkheden verschillen per situatie en zijn onder meer afhankelijk van:
- De waarde van beide panden.
- De hoogte van bestaande financieringen.
- De verkoopbaarheid van het huidige pand.
- De financiële positie van de onderneming.
- De verwachte verkooptermijn.
- De gewenste looptijd van de tijdelijke financiering.
Welke zekerheden spelen een rol?
Bij een tijdelijke vastgoedfinanciering kijkt een financier doorgaans naar het totale risicobeeld en de beschikbare zekerheden. Afhankelijk van de situatie kunnen zekerheden worden gevestigd op:
- Het bestaande bedrijfspand.
- Het nieuw aan te kopen bedrijfspand.
- Eventuele aanvullende zakelijke activa.
- Andere overeengekomen zekerheidsstructuren.
De uiteindelijke invulling vereist altijd een juridische en financiële beoordeling van het dossier.
Wat gebeurt er na de verkoop van het oude pand?
De verkoop van het bestaande pand vormt meestal de beoogde aflossingsroute van de tijdelijke financiering. In de praktijk verloopt dit vaak als volgt:
- Het nieuwe bedrijfspand wordt aangekocht.
- Het bestaande pand blijft tijdelijk in bezit.
- Het bestaande pand wordt verkocht en geleverd.
- De verkoopopbrengst wordt gebruikt om de tijdelijke financiering geheel of gedeeltelijk af te lossen.
- De resterende, structurele vastgoedfinanciering blijft bestaan.
De uiteindelijke aflossing hangt af van de gerealiseerde verkoopopbrengst en de specifieke afspraken die zijn gemaakt met de financier.
Belangrijke aandachtspunten
Verkooptermijn
Een belangrijk aandachtspunt is de tijd die nodig is om het bestaande pand te verkopen. Wanneer de verkoop langer duurt dan verwacht, kan de tijdelijke financiering langer doorlopen dan oorspronkelijk voorzien.Daarom wordt vaak kritisch gekeken naar de courantheid van het vastgoed, de lokale markt en de verwachte verkoopsnelheid.
Waardering van het vastgoed
De haalbaarheid van de constructie hangt sterk samen met de waarde van zowel het huidige als het nieuwe pand.Een onafhankelijke taxatie vormt daarom vaak een belangrijk onderdeel van de beoordeling.
Liquiditeitspositie
Gedurende de tussenliggende periode kunnen dubbele lasten ontstaan. Denk bijvoorbeeld aan:
- Renteverplichtingen op het bestaande pand.
- Financieringskosten voor het nieuwe pand.
- Onderhouds- en exploitatiekosten van beide objecten.
Het is daarom belangrijk om vooraf inzicht te hebben in de gevolgen voor de liquiditeitspositie van de onderneming.
Contractuele afstemming
De planning van aankoop, financiering en verkoop moet goed op elkaar aansluiten. Onvoldoende afstemming tussen koopovereenkomsten, financieringsdocumentatie en verkoopafspraken kan leiden tot extra financieringsdruk of ongewenste risico's.
Wanneer is deze situatie relevant?
Het aankopen van een nieuw bedrijfspand vóór verkoop van het bestaande pand komt regelmatig voor bij situaties zoals:
- Verhuizing naar een groter bedrijfspand.
- Groei van de onderneming.
- Samenvoeging van meerdere vestigingen.
- Aankoop van een strategisch gelegen pand.
- Benutting van een unieke marktkans die niet kan wachten op de verkoop van bestaand vastgoed.
Of een dergelijke constructie passend is, hangt altijd af van de specifieke vastgoed-, ondernemings- en financieringssituatie.